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农村房屋所有权的确认

  • 来源:北京专业房产婚姻律师网
  • 作者:刘娜律师
  • 发布时间:2019-05-06
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一、认定房屋所有权首先就要先确定宅基地使用权人。

因为农村房屋的所有权认定是要结合农村宅基地使用权属来确定,因此房屋所有权人必须是农村宅基地使用权人,同时也是房屋的建造者。当然,后续农村房屋继承后的情况则另行认定。

从上面可以看出,认定房屋所有权首先就要先确定宅基地使用权人。

1、在册人口的认定。在册人口是指宅基地申请审批时该家庭具有本集体经济组织户籍的成员。由于农村宅基地属村民集体所有,宅基地在分配上存在着排他性和福利性,即宅基地使用权只能分配由本集体经济组织成员使用。但在分配方式上,又有其特定规则。《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市,规定的标准”。因此,宅基地以户的名义取得,属家庭共有,并主要根据家庭成员数确定使用面积。各集体经济组织在家庭申请用地时,会对其常住家庭在册人口进行核定,然后分配特定面积。虽然宅基地使用证上登记的使用权人只有一人,但宅基地申请审批表确定在册人口共享宅基地使用权。

2、人口变动的产生及处理

由于婚姻、生老病死等原因有所增减,家庭在册人数并不固定。如果在册人口变动,可以按照下列原则处理:

a,户口迁移导致丧失本集体经济组织成员资格的原在册人口,不再具有宅基地使用权,一般不能认定为房屋所有权人。

b,户口虽未迁移,仍为本集体经济组织成员,但从原大家庭分离单独立户并且另行申请宅基地获得批准的,因其有了新的宅基地,根据一户一宅的原则,不再对原宅基地享有使用权,不能认定为原宅基地上房屋的所有权人。

二、房屋建造者的认定

房屋建造可分为两种,一种是直接建造(出力建造),即由家庭成员利用自身技术和体力亲自建造房屋;一种是出资建造,即家庭成员出资购买材料、聘请他人建造。这两种建造方式在实际建造中可能有交叉。房屋建造者可以按照“谁出资出力建造谁所有”原则进行认定。

1、直接建造者为房屋建造人。有证据证实确实利用自身技术和体力亲自参与了房屋建造的家庭成员,可以认定为房屋出力者。

2、有固定工作收入且共同生活的家庭成员可以认定为房屋建造的出资人。共同生活的家庭成员可能并不直接对建造房屋出资,但因共同生活其将收入交给家庭共同支配使用,可以认定为出资人。

三、被认定为非房屋共有人的情况认定

1、建房时未出资的未成年人(16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的人)。

2、宅基地申请审批时为在册人口并未出资出力建造房屋,之后户口迁出。

3、宅基地上房屋非户内家庭成员建造。这种情形,应参照农村房屋流转合同效力的认定规则,认定房屋产权。